Un 18% del Producto Interno Bruto (PIB) de China lo representa el sector inmobiliario, de ahí que la crisis generada por la quiebra de Evergrande, uno de los consorcios más importantes del mundo, sea un motivo de enorme preocupación.
MarioBeroes/El Político
La magnitud de éste sector económico es enorme. El valor total de mercado supera los 52 billones de dólares, que es el doble del tamaño del mercado de viviendas residenciales en los EE.UU. según datos provenientes de Goldman Sachs.
Apoyándonos en datos de la empresa UBS Iberia AM, “el mercado inmobiliario representa un porcentaje muy elevado del PIB como para que los dirigentes de China permitan que se produzcan grandes daños y se corra el riesgo de desencadenar una desaceleración más grave.
Además, el país tiene un amplio historial de gestión de problemas corporativos de alto nivel sin permitir que se conviertan en riesgos de carácter sistémico”.
Es entonces cuando uno empieza a entender el porqué de la reacción del gobierno que encabeza Xi Yinping, quien no está dispuesto, hasta los momentos, a prestar ayuda financiera a la compañía asiática.
¿Se puede hablar de clase media en China?
Hablar de "clase media" en China no es sencillo. Cierto que en Pekín y Shanghai, un desarrollo económico ha hecho que surja una clase media adinerada, inclusive exponente de ciertos lujos capitalistas, contrarios a lo que el Partido Comunista Chino (PCCh) esboza, pero esto no ocurre en todo el extenso territorio de la nación asiática.
El crecimiento de la clase media, que se espera sea llegue a representar el 72% del total de la población en 2030, y que hoy es del 41% (con una población de 1,45 mil millones de personas), hace que las ciudades chinas estén creciendo rápidamente, con una tasa de urbanización en torno al 60%.
Inclusive, algunas cifras indican que dicha expectativa podría alcanzar el 75% en 2030,muy superior al de países como la India, y casi que desmedido frente a Corea del Sur o EE.UU.
Sector inmobiliario o burbuja inmobiliaria
En las últimas dos o tres décadas, el precio de las propiedades inmobiliarias en China ha subido, lo que ha generado una creencia popular de que “siempre es seguro invertir en bienes raíces”.
Pero la historia ha demostrado que las burbujas terminan reventando y aún cuando una inversión en bienes inmuebles es atractiva, es conveniente mirar la situación en cada caso y en cada momento.
En este sentido, la relación entre los precios medios de los apartamentos y la media del ingreso familiar disponible es uno de los más altos entre las mayores ciudades chinas y las del mundo.
Según el estudio de J.P. Morgan a mediados de 2021 el ratio del precio medio a la media de ingreso disponible alcanzaba las 46 veces en el caso de Hong Kong, de 43 veces en Shenzhen y 42 veces en Pekín, mientras que en Paris es de 20 veces y en Londres de apenas 13.
Pero dado el estado de desarrollo en que está China sugiere que la demanda a la vivienda podría continuar apoyando los altos precios de esta así como al sector.
Reestructuración con orden en Evergrande
De acuerdo con los comentarios de Christy Lee, gestor senior de Renta Fija en Axa IM, una inmobiliaria europea, "cualquier proceso de reestructuración sería ordenado, pero los tenedores de bonos en dólares estadounidenses probablemente se encontrarían en una posición relativamente desfavorecida, ya que los tenedores de bonos extraterritoriales están estructuralmente subordinados".
Por todo lo anterior, no es de extrañar que una parte importante de la riqueza de las familias chinas provenga de la propiedad de bienes inmuebles seguida, pero a mucha distancia de los depósitos y el efectivo, cuando en Taiwán o en EE.UU. representa menos del 30%.
Evergrande: o cuando las cuentas no cuadran
La interacción entre el sector inmobiliario como motor principal del crecimiento y el empleo, la dependencia de los gobiernos locales de la venta de terrenos y los vínculos del sector financiero entre los bancos, los promotores y los gobiernos locales podrían haber creado pilares de vulnerabilidad.
Si esto no se resuelve, podrían introducir una especie de retroalimentación, que amplificaría una recesión. Además, algunos indicadores de la vulnerabilidad de la vivienda son potencialmente preocupantes, aunque no todos están en rojo.
Si bien el endeudamiento de los hogares ha aumentado considerablemente en la última década, casi 35 puntos porcentuales del PIB desde 2010, esta relación no es tan alta si la comparamos con otros países.
El problema del sobreendeudamiento
Evergrande: futuro ¿impredecible?
El gobierno de Xi Yinping va a mantener políticas de propiedad estrictas que impongan un mayor control sobre el crecimiento de la deuda total de los desarrolladores, sobre la exposición de los bancos al sector inmobiliario y, a través del sistema centralizado de subastas de tierras, sobre el precio de la tierra.
Y al igual que ya lo hicieran otras gestoras, hará hincapié en el hecho de que no esperan un riesgo sistémico en el sector inmobiliario en China debido a la importancia que tiene por su peso de la economía.
China a medio plazo irá a una transición hacia un crecimiento más orientado a los servicios y la premiumización de los bienes y servicios (el consumidor tiende a productos de gama alta a medida que aumenta su nivel de ingresos).
La clave es encontrar empresas que sean capaces de crear y mantener su propia ventaja, no aquellas cuyas ventajas operativas estén ligadas a la política gubernamental, porque hemos visto lo rápido que puede cambiar.
